Arsasýnýn çok çabuk satýlmasýný isteyen, mal sahibi öncelikle arsanýn baðlý bulunduðu belediye imar müdürlüðüne tapu senedi ve nüfus cüzdaný ile birlikte müracaat ederek anýnda arsanýn imar durum belgesini alabilir.
Söz konusu imar durum belgesinden emlekçýnýza bir fotokopi verin ki emlakçý da müþterisine arsa hakkýnda net bir bilgi verebilsin ve iþi sýcaðý sýcaðýna baðlayabilsin. Kýsacasý imar durum belgesi olan arsalar en çabuk satýlan arsalardýr, bu böyle biline.
TAKS (Taban Alan Katsayýsý) = 0.10 – 0.15 – 0.40 – 0.50 – 0.60 – 0.80 arasýnda deðiþen bir sayýdýr. Arsa alanýný bu katsayý ile çarparsanýz bina oturum alanýný hesap edersiniz
Bazý yerlerde taban alaný ön yan ve arka bahçelerden belirli bir miktar çekmek sureti ile hesap edilir. Ön bahçeden 5m komþulardan 3m arkadan 3m çekerek kalan kýsýmda taban oturumu saðlanabilir. Bu tamamen planda yazan duruma göre deðiþir.
Taks (taban alaný kat sayýsý), arsa üzerine yapýlacak inþaatýn taban oturum alanýnýn arsaya oranýdýr. Örneðin: 1.000 m2 bir arsanýn imar durum belgesinde taks: 0,20 – 0,40 gösteriliyorsa bu þu demektir; siz taban alanýný 0,20 ile 0,40 aralýðýnda dilediðiniz oranlarý uygulamakta serbestsiniz, yani taban alanýný büyütürseniz kat sayýnýz azalýr, taban alanýný küçültürseniz bu seferde kat sayýnýz artar.
A) Taks’ýn en düþük seviyesini uyguladýðýnýzda, örneðin: 1.000 m2 x 0,20 = 200 m2. Taban oturumlu ve 6,5 katlý bir bina yapabilirsiniz demktir.Taks’ýn en üst seviyesi olan 1.000 m2 x 0,40 = 400 m2. Taban oturumlu ve 3,5 katlý bir bina yapabilirsiniz demektir.
B) Demek ki bir arsanýn imar durum belgesinde böyle bir deðer gördüðümüzde bu arsanýn üzerine yapýlacak bir binanýn taban alaný 200 m2 den küçük yapýlamayacaðý gibi, 400 m2 den de büyük yapýlamaz demektir. Ancak binanýn taban alanýný 200 m2 ile 400 m2 arasý istediðiniz büyüklükte kurmakta serbestsiniz.
C) Ancak unutulmamalýdýr ki binanýn taban alanýný büyük tuttuðunuzda kat sayýnýz azalacaktýr. Taban alanýný küçültüðünüzde ise kat sayýnýz artacaktýr. Tabii arsanýzýn konumu taban alanýný belirlemenizde en önemli etken olacaktýr. þöyleki eðer dükkan olma potansiyeli yüksek ise tabii o zaman taban alanýný büyük tutmakta yarar vardýr. Eðer dükkan olmaya pek elveriþli bir konumda deðil ise, o zaman bina taban alanýný gereðinden fazla büyük tutmanýn bir anlamý olmayacaðý gibi ekonomik de olmayacaktýr.
D) Bu konuyu þu örnekle bitirelim. Arsamýz: 1.000 m2 x 0,25 üzerinden yapmaya karar verdiðimizde 1.000 x 0,25 = 250 m2 yapacaðýmýz binanýn taban alaný 250 m2 olacaktýr ve 125 m2 den çift daire üzerine 5 katlý 10 daireli bir bina yapabiliriz demektir.
KAKS ( Kat Alan Kat Sayýsý ) (Emsal)= 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasýnda deðiþen bir sayýdýr. Arsa alanýný bu katsayý ile çarparsanýz bina toplam kapalý alanýný hesap edersiniz. Bu katsayý KAKS = EMSAL olarak da bilinir. Kaks (kat alaný kat sayýsý), bir arsanýn üzerine yapýlacak toplam inþaat alaný demektir. Örneðin: 1.000 m2 bir arsanýn imar durum belgesinde kaks:1.25 gösteriliyorsa hesaplamasý þöyle: 1000 m2 x 1.25 = 1250 m2. Yani bu arsanýn üzerine yapacaðýmýz binanýn toplam alaný 1.250 m2 olacak demektir. Not: Çatý katý, asma kat, bodrum kat, kapalý otopark, yangýn merdiveni ve asansör gibi binanýn ihtiyacý olan bölümler kaks hesabý dýþýnda kalýr.
Taks ve Kaks oranlarý, Pafta’ya, Ada’ya hatta Parsellerin büyüklüðüne göre deðiþir. Yani yükselir ya da düþer. Hatta nitelikli yapý yapýmýný özendirmek için büyük parsellerin büyüklüðü oranýnda Kaks oraný yükseltilmektedir.
Örneðin: Arsamýz 1.000 m2 kaks :1.25 olsun, yanýndaki arsayla birleþir ve 2.000 m2 bir arsa ortaya çýkarýrsanýz, kaks: 1.75 olabilir veya 4.000 m2 bir arsa oluþturabilirseniz, kaks: 2 olabilir.
Bu ne demektir; 1.000 m2 arsanýza 1.250 m2 inþaat alaný verilirken, 4.000 m2 bir arsa oluþturduðunuzda 4.000 m2 x 2 = 8.000 m2 inþaat verilebilir demektir. Yani tek baþýnýza hareketle 1.000 m2 arsanýza 125 m2 den 10 daire yapabilirken, 4 arsayý birleþerek inþaat yaptýðýnýzda sizin payýnýza 2.000 m2 inþaat alaný düþer. Yani: 2.000 m2 :125 m2 = 16 daire düþecek demektir.
Hmax ( Maksimum Yükseklik ) = 6.50m – 9.50m – 12.50m – 15.50m …. 45.50m gibi sayýlardýr. Binanýn maksimum yüksekliðini gösterir. 0.50m çatý payý olup, asýl rakam hep 3m katlarýdýr. Zira kat baþýna 3m verilirse sýrasýyla 2 kat – 3 kat – 4 kat – 5 kat….15 kat olarak anlaþýlýr. Bazý yerlerde Hmax = Serbest olur.
Burada daEmsal = KAKS hesabýna bakarsýnýz,TAKS oturumunu da göz önüne alýrsýnýz, Kat alanlarýnýzý küçültürseniz bina yükselir, geniþ tutarsanýz alçak katlý kalýr. Bu tamamen sizin tercihinize kalýr. Ayrýk veya Bitiþik nizam, A veya B harfleri ile belirtilir. Planlardaki bu kýsýtlar ise bir arsa üzerine ne kadar inþaat yapýlabileceði iþlidir. Bu dört kriter ile her türden arsanýn üzerine yapýlabilecek inþaat alanýný hesap edebilirisiniz. Ýmar Durumu istendiðinde teknik eleman bunlara bakarak cevap vermektedir.
Gabari: Yapýlacak binanýn imarda belirtilen azami yüksekliðidir.
Mülkiyet tipleri nelerdir? Tahsis, hisseli tapu, zilliyet : Hisseli mülkiyetlerde tapu sahibinin arsa üzerindeki yeri belli deðildir. Arsanýn (arazinin) her metrekaresinde hisse nispetinde sahibidir. Tahsis ve zilliyetliðin mülkiyet ile ilgisi yoktur. Tahsis tapu sahibi tarafýndan tapu ile sahibi olmayan bir kimseye kullanma hakkýnýn verilmesi iþlemidir.
Bir de devletin tahsisen arazileri bir kuruma bir iþin yapýlmasý gayesiyle verilmesi anlamýna gelir ki. Araziyi Tahsisen alan kurum o araziyi bir baþka gaye ile kullanamaz. Zilliyetlik ise sahibi olmadan bir araziyi kullanma o mala hakim olma ve o arazinin tüm edimlerini yerine getirme anlamýndadýr.Bazý hallerde þahýslar iþgal yolu ile hazine arazisini kullanýrlar. Zamanla zilliyet hakký kazanabilirler. Zilliyet bu manada kullanýmdan doðan hak demektir. Hisseli tapularda ve bu tarz alým satým iþlemlerinde profesyonel bir danýþmandan yardým almakta fayda vardýr.
Ýmar Durumu belediyeden alýnýr- öðrenilir. Ýmar Durumu, bir arsanýn üzerine ne kadar ve ne amaçlý yapý inþa edilebileceðini gösterir. Belediyeler þehrin düzgün geliþmesi için Þehir Planlarý yaparlar. Bunun için Þehir Plancýlarý 1/100.000 – 1/50.000’lik büyük planlar yapar. Daha sonra 1/5.000’lik Nazým Planlar yapýlýr.
Nazým Planlar sadece harita olmayýp yanýnda plan notlarýný içeren kitapçýklarý da olan planlardýr. Son olarak da Þehir Plancýlarý 1/1.000’lik UYGULAMA ÝMAR PLANLARI yaparlar. Adýndan da anlaþýlabileceði üzere inþaat yapýlabilecek son hale gelen planlar uygulama imar planlarýdýr. Arsa seçiminde Ýmar Durumuna baktýðýmýz yer iþte bu Uygulama Ýmar Planlarýdýr. Uygulama Ýmar Planlarý, arsalarýn üzerinde ne inþa edilebileceðini gösterir.
Konut – Ticaret – Yeþil Alan – Okul – Park Bahçe – Hastane – yol – Cami – Karakol ve eksiksiz tüm þehir ve sosyal yaþam alanlarý için ihtiyaç olan her detay bu planlarda iþlidir. Siz arsanýzýn imar durumunu sorduðunuzda, belediyedeki teknik eleman, Uygulama Ýmar Planýna bakarak üzerine ne yapabileceðinizi okur ve Þifahi olarak söyler. Eðer yazýlý isterseniz bir harcý vardýr. Belediyeye Ýmar Durum Harcýný yatýrýrsanýz, yazýlý standart bir tablo halinde A4 kaðýda, bazen Uygulama Ýmar Plandaki duruþunun kopyasýný da ekleyerek, size Ýmar Durumu verilir.
1. Satýn alýnacak arsanýn mutlaka tapu ve çap fotokopisini alýn. Belediye imar müdürlüðü harita servisinden arsanýn çapýný ve imar durumunu alýn. Çap belgesinin yeni tarihli olmasýna dikkat edin.
2. Tapunun bir kiþiye mi ait olduðunu yoksa hisseli mi olduðunu ilgili tapu ve sicil müdürlüðünden araþtýrýn. Hisseli tapular da diðer hisseler ile ilgili bir kýsýntýlý durum olup olmadýðýný tapu sicilinden araþtýrýn.
3. Tapu kaydýnda herhangi bir kýsýtlama ve satýþýna engel bir durum olup olmadýðýný araþtýrýn. Kýsýtlama arsanýn alým satýmýný veya irtifak haklarý kullanýmýný engelleyebilir.
4. Arsanýn bulunduðu belediye imar müdürlüðünde 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar uygulama planlarýnda hangi özelliklere (konut arsasý,ticari,sanayi arsasý,tarla vs.) sahip olduðunu araþtýrýn.
5. Ýnþaat alanýnýn ne kadar olacaðý , emsal (taban alaný kullanýmmiktarý)ve Hmax(maximum inþa edilebilecek bina yüksekliði) gibi verileri kontrol edin . Ýnþaat yoðunluðu fazla olan arsalar daha deðerlidir.
6. Ýnþaat ruhsat tarihinin yeni olup olmadýðýný ve ruhsatýn geçerliliðini Belediye imar müdürlüðü ruhsat servisinden araþtýrýn.
7. Gecekondu bölgelerinde alacaðýnýz arsalarý iþgalden nasýl koruyacaðýnýzýn planýný yapýn.
8. Arsanýn bulunduðu civarda planlanan büyük yatýrýmlarý (metro,raylý sistem,yeni arter,yol,hastane gibi,) araþtýrýn.Gelecekte yaþam yoðunluðunun artmasý beklenen bölgelerdeki arsa yatýrýmlarý gelecek vaad eder.
9. Geometrik olarak kare arsalarý tercih edin. Ama arsa dikdörtgen ise bunun kalýn bir dikdörtgen olmasý inþaat yapmayý kolaylaþtýrýr. Yamuk ve yuvarlak arsalardan uzak durun.
10. Zemin kodlarýna dikkat edin. Ýstanbul’da özellikle kodun altýndaki bodrum katlarý emsale dahil edilmez. Bu durumda inþaat yoðunluðu 2,5 olsa bile bodrumlar sayesinde %1‘lik daha inþaat alaný kazanýlmýþ olur.
11. Arazilerin jeolojik yapýsýna dikkat edilmelidir. Topraðý kayan arazilerin yatýrým ürünü olmasý zordur.
Taks ve Kaks Oranlarýnýzý Metrekare Bilgilerinizi Yorumlardan bize ulaþtýrabilirseniz sizler için hesaplayabiliriz.
(Hesaplamanýz Yorumunuz Onaylandýktan
En Geç 48 Saat Ýçerisinde Cevaplanacaktýr.)